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投资设厂|马来西亚建厂避坑指南

时间:2024-07-25 15:14 点击: 次

在马来西亚着手建设工厂之前，企业务必要获得两项关键的批准：规划许可（Kebenaran Merancang – KM）和建筑计划（Building Plan – BP）。首先，为了确保所计划的发展项目获得正式的批准文件，企业需要取得规划许可（KM）。其次，为了确保开发项目的详细规划符合既定的施工标准和法规要求，建筑计划（BP）的批准也是不可或缺的。然而，在这一过程中，存在一些潜在的陷阱，企业需要提前有所认识和准备。下面是一些需要特别注意的事项：

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工农业土地使用合规性

例如，一个企业可能已经选定了一块土地，打算在那里建造工厂。然而，在进行深入调查后，他发现该地块实际上被划分为农业用地，按照规定并不适合用于工业建设。在这种情况下，地方政府很可能会驳回提交的工业项目规划许可和建筑计划提案，因为它们不符合土地使用规定。此外，按照马来西亚的相关法律，外国人是禁止拥有马来西亚农业土地。

因此，为了避免这些潜在的坑，企业在购买或租赁土地之前，应该进行详尽的尽职调查，确保所选地点的土地用途与工业发展相符，并且符合所有相关的法律和政策要求。这包括了解土地的当前用途、分区法规以及任何可能影响土地使用的限制或禁令。通过这样做，企业可以确保其工业项目能够顺利通过审批流程，避免不必要的延误和经济损失。

如果企业对那片农业用地情有独钟，并且希望将其用于工业建设，解决方案是申请土地用途转换。这个过程涉及到将土地的法定分类从农业变更为工业用途，但请注意，这个过程可能会相当漫长，并且需要耐心和细致的规划。

根据 1965 年《国家土地法》第 52 条，所有转让的土地分为三（3）类土地使用，即“农业”、“建筑”和“工业”。所有土地所有者必须按照土地使用类别和所有权中规定的明确条件使用土地。如果不这样做，就违反了被转让土地的状况，国家当局可以没收土地。因此，任何打算将其土地用于所述类别以外的其他用途的土地所有者，必须申请相应地更改土地用途类别。《国家土地法》第124条和第124A条以及相应的《州土地规则》允许土地所有者申请此类变更。国家当局将对所有批准改变用途的申请收取额外的费用。

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工业活动类型与土地使用条件不符

企业在规划工厂建设时，必须对工业区的具体位置、分区规定以及工厂所属的工业类别有清晰的了解。若缺乏这方面的认识，可能会导致项目计划与当地规划要求不符，从而面临审批难题。举例来说，如果企业计划建立一家化工产品制造厂，该工厂按照工业分类属于重型工业范畴。然而，如果企业错误地在被划分为中轻型工业区的地块上进行购买并提出建设计划，那么无论是规划许可（KM）还是建筑计划（BP）都将难以获得地方政府的批准，最终可能导致提呈的方案被拒绝。

为了避免这种情况，企业在购置土地前应进行详尽的研究和咨询。这包括了解目标地块的土地使用规定、工业区的具体划分以及与自己计划建设的工厂类型相匹配的工业分类。通过与专业人士如建筑师、工程师或规划顾问合作，企业可以确保所选地点符合所有法律和技术要求，从而提高项目获得批准的可能性。

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工厂和员工宿舍提呈申请不能同时进行

企业可能出于方便员工的目的，希望在工业区内同时规划工厂和员工宿舍。然而，某些地方政府基于城市规划、土地使用性质或环境保护的考虑，明确禁止在工业区内建设任何形式的居住设施，包括临时居所。

建议企业在提呈KM或BP之前先向地方政府进行咨询。如果地方政府不允许员工宿舍在工业区内与工厂一同建设，企业不应违反地方政府的政策。为了解决员工的通勤问题，企业可以提供交通服务，如工厂巴士，确保员工能够方便地往返于工厂和宿舍之间。

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土地周围基础设施不完善

企业在规划工厂建设时，可能会面临一个棘手的问题：他们购买了一块尚未配备必要基础设施的土地。这片土地可能缺乏基本的公共服务，如道路、电力、水源供应以及电信网络。在这种情况下，地方政府往往会要求企业自行承担建设这些基础设施的责任。然而，由于基础设施建设涉及巨额投资，对于许多企业而言，这是一项巨大的财务负担，也超出了专业能力范围。因此，如果企业无法或不愿承担这一责任，他们的规划许可（KM）或建筑计划（BP）很可能会被地方政府拒绝。

在马来西亚市场，大型土地开发商凭借雄厚的资金实力，能提供更为完善的基础设施支持，建议企业在进行建厂选址时，挑选那些基础设施成熟、产业配套完善且土地成本相对较低的优越位置，确保企业的投资能够获得最大的回报和发展潜力。

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